Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости стоит на первом месте для принятия решения об инвестиции. Каждый инвестор, вкладывая средства в арендный бизнес в Германии, хочет получить ответ на один единственный вопрос: Какая чистая прибыль будет у моей инвестиции после выплаты всех расходов и налогов? Но, вопреки своей оправданности и логичности, ответ на этот вопрос может дать далеко не каждый консультант. В чем же сложность?
На финансовый расчет такого рода влияет 5 основных факторов:
- Объект
- Инвестор
- Финансирование
- Инвестиционный период
- Расходы
Давайте рассмотрим их по порядку:
1. Объект:
Когда речь заходит об объекте, необходимо принимать во внимание совокупность следующих факторов:
а) Техническое состояние и формирование накопительного фонда:
в каком состоянии находится здание, важно не только для формирования накопительного фонда, но и для оптимизации налогов.
б) Размер коммунальных платежей:
у нас часто бывали случаи в практике, когда два одинаковых на вид объекта существенно отличаются по размеру коммунальных расходов, которые несет собственник. Одного описания объекта будет недостаточно, здесь очень важно тщательно проанализировать договоры аренды и загруженность площадей, чтобы выявить реальную сумму расходов.
в) Арендаторы:
насколько велик риск смены арендатора – важный фактор, который нужно определить и учесть при составлении финансового плана.
г) Амортизация:
год постройки здания, его тип и наличие у него статуса памятника архитектуры – это те факторы, которые могут уменьшить или увеличить амортизацию здания, а, соответственно, и налоговый результат инвестиции.
д) Назначение использования:
назначение использования здания на основании налоговых норм в Германии непосредственно повлияет на возврат по НДС.
е) Капитализация:
если объект инвестиции с большой вероятностью будет расти в цене, что можно определить в результате соответствующего анализа, то нужно учитывать и капитализацию. Для финансового уравновешивания этого показателя рекомендуется тогда учитывать и показатель инфляции.
ж) Перспективы развития объекта:
если хорошо ориентироваться в ситуации на рынке Германии и хорошо знать его тенденции, то можно распознать скрытые возможности каждого объекта.
з) Правовые ограничения:
как наличие, так и отсутствие правовых ограничений влияют на оценочную стоимость объекта инвестиции.
2. Инвестор:
В качестве инвестора может выступать физическое или юридическое лицо. Выбор формы инвестиции непосредственно отражается на налогообложении и напрямую отображается на финансовых показателях всей инвестиции:
а) Физические лица
Если объект приобретается физическими лицами/ физическим лицом, то на финансовые показатели влияет, кто покупает объект – 1 человек или супруги, а также являются они резидентами или нет.
б) Юридические лица
Если приобретателем является юридическое лицо, то здесь важно установить, кто будет учредителем компании, будет ли это Asset Deal или Share Deal, какая будет выбрана форма, чем будет заниматься компания, и где будет находиться основная деятельность компании – все это важные вопросы налоговой оптимизации.
3. Финансирование:
Практически каждая инвестиция в арендный бизнес не обходится без заемных средств. Здесь тоже все взаимосвязано. В зависимости от типа и срока договора аренды подбирается длительность финансирования, что в свою очередь влияет на размер ставки по кредиту. На размер собственного капитала непосредственно влияют следующие факторы: резидентство, тип недвижимости, состояние недвижимости, арендаторы и договоры с ними. Основная и очень важная задача каждого финансирования – это добиться положительного эффекта от финансового рычага (Leverage Effekt), т.е. найти ту золотую середину между размером собственного капитала, высоты процентной ставки и срока финансирования, которые самым лучшим образом отразились бы на рентабельности вложенных средств.
4. Инвестиционный период:
Инвестиционный объект подбирается в зависимости от длительности инвестиционного периода. Помимо этого следует учитывать и периодичность инвестиции, т.е. сколько всего планируется инвестировать средств за инвестиционный период.
5. Расходы:
Для расчёта чистой прибыли необходимо помнить о трёх основных статьях расходов арендного бизнеса:
1) Расходы, связанные с учреждением и деятельностью юридического лица
К ним относятся, во-первых, расходы, связанные с покупкой объекта инвестиции: услуги нотариуса, налог на приобретение собственности, комиссионный сбор, технические и юридические проверки (Due Dilligence), консультации, оформление кредита и регистрация в поземельной книге. Во-вторых, расходы, связанные с сохранением стоимости, т.е. ценности объекта инвестиции. Это расходы на реконструкцию и реставрацию, модернизацию и текущие расходы на содержание объекта недвижимости. Обычно для их оплаты создается накопительный фонд. Когда и сколько откладывать денежных средств в накопительный фонд – тоже очень важный вопрос, влияющий на финансовый результат инвестиции и, соответственно, ее рентабельность.
2) Расходы, связанные с юридической формой:
Сюда относятся в основном расходы, связанные с регистрацией юридического лица, заработные платы сотрудникам, расходы на бухгалтерию и налоговую отчетность.
3) Расходы, связанные с управлением:
Это расходы на управляющую компанию и менеджмент. Очень часто учет дополнительных факторов, как, например, эмиграционные цели инвестора, может отразиться на всем финансовом плане и полностью изменить его показатели. Таким образом составление финансового плана строго индивидуально и не признает никаких шаблонов, что постоянно подтверждается практикой.