Налоговые ставки
Казалось бы, – в Германии налог на приобретение недвижимости и земельной собственности составляет 3,5 % от стоимости объекта. Всё должно быть предельно просто. Так оно и было до 2007 года, пока Берлин первым не повысил налоговые ставки. Федеральные земли наделены полномочиями изменять этот налог, и чаще всего они это делают не в интересах покупателя. Так, например, в Шлезвиг-Гольштейне этот налог с 1 января 2014 года был поднят до 6,5%, а в Берлине до 6%. В Баден-Вюртемберге, Бранденбурге, Рейнланд-Пфальце, Северной Рейн-Вестфалии, Мекленбург-Передней Померании (с 01.07.2012), в Саксонии-Анхальт, Тюрингии и Гессене (с 01.01.2013), Нижней Саксонии, Бремене (с 01.01.2014) этот налог составляет уже 5,0 %. В Гамбурге – 4,5 %, в земле Саар – 5,5%. Самые низкие налоговые ставки на приобретение недвижимости в Германии остаются на сегодня в Баварии и Саксонии -3,5%.
Налог на приобретение недвижимости
В 2010 году в Германии налог на приобретение недвижимости составил 1% от общего государственного дохода: налогоплательщиками было уплачено 5,29 миллиардов евро. Это простой и эффективный способ пополнять земельный бюджет.
В каких же случаях налоговая система Германии предусматривает взимание налога на приобретение недвижимости? Этот налог взимается при покупке, обмене или получении в наследство недвижимости или земельной собственности. Запись о собственнике заносится в поземельную книгу только после того, как этот налог был уплачен в налоговую кассу.
| Налог на приобретение недвижимости | |
| Баден-Вюртемберг | 5% |
| Бавария | 3,5% |
| Берлин | 6% |
| Бранденбург | 6,5% |
| Бремен | 5% |
| Гамбург | 4,5% |
| Гессен | 6% |
| Мекленбург-Передняя Померания | 5% |
| Нижняя Саксония | 5% |
| Северный Рейн-Вестфалия | 6,5% |
| Рейнланд-Пфальц | 5% |
| Саар | 6,5% |
| Саксония | 3,5% |
| Саксония-Анхальт | 5% |
| Шлезвиг-Гольштейн | 6,5% |
| Тюрингия | 6,5% |
Исключения из правил
Клиенты часто интересуются, можно ли обойти оплату налога на приобретение недвижимости. Оплата этого налога является необходимым условием для того, чтобы стать собственником приобретенной недвижимости. Правда, есть ряд исключений, когда этот налог платить не надо. Например, для физических лиц при покупке объекта недвижимости супругой или супругом, при передаче недвижимости после развода бывшему супругу или супруге, при делении имущества наследниками в рамках процедуры наследства, по договору дарения и при стоимости объекта до 2.500 евро. Для юридических лиц есть также ряд исключений, о которых наши консультанты расскажут Вам в рамках индивидуальной консультации.
Возврат налога
Если же сделка по той или иной причине аннулируется, а налог на приобретение недвижимости уже был оплачен, то выплаченная сумма Вам возвращается. Условием для этого является подача соответствующего заявления в налоговую службу и соблюдение необходимых сроков.
Оптимизация налога
Размер данного налога можно оптимизировать. Если Вы выбрали какой-то объект в федеральной земле с высокой ставкой, то посмотрите, нет ли аналогичного объекта в другой земле, где налог не такой высокий. Многие доходные объекты ненамного отличаются друг от друга по своим характеристикам, и иногда, действительно, было бы выгодно купить недвижимость в другой федеральной земле Германии. Иной способ применяется к жилой недвижимости. Если Вы покупаете меблированную квартиру или дом, то рекомендуется стоимость мебели не вносить в основной договор купли-продажи, а составить отдельный договор, чтобы не завышать искусственно стоимость покупки. Такие способы, как занижение стоимости покупки в договоре с целью сэкономить налоги, являются нелегальными, и мы Вам настоятельно рекомендуем не делать этого. Так, например, если договор придется аннулировать из-за выявления скрытых недостатков или по какой-то другой причине, то деньги в полном объеме Вы уже вернуть не сможете. Если же Вы решились на такой шаг, то помните, что Германия – это страна с отлаженной системой налогообложения и все “левые” варианты ей давным-давно известны. Если у налоговой службы возникнут подозрения по стоимости объекта, Вам придется доказать, на каком основании этот объект был продан дешевле. Если же Вы не сможете убедить налоговую службу, то налог придется платить сполна, да еще и оплатить экспертную оценку стоимости объекта. Поэтому такая экономия может обойтись Вам намного дороже.
Налог на аукционные объекты
Мало кто знает, что при приобретении недвижимости на аукционе в рамках судебных торгов, налог Вы платите, не исходя от размера аукционной стоимости объекта, а исходя от оценочной стоимости объекта. Т.е. получается: не важно, по какой цене Вы купите объект на аукционе, налог останется неизменным.